Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung: Vorlage
Nach Schätzungen von Mietervereinen ist ein großer Teil der Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft: falsche Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Positionen oder Rechenfehler. Als Mieter haben Sie zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).
Mit diesem Schreiben widersprechen Sie der Abrechnung, benennen die beanstandeten Punkte und fordern Einsicht in die Originalbelege – Ihr gutes Recht als Mieter. Eine geforderte Nachzahlung können Sie bis zur Klärung unter Vorbehalt stellen.
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Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen die oben genannte Betriebskostenabrechnung erhebe ich hiermit fristgerecht Einwendungen. Ich beanstande insbesondere folgende Punkte:
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Zur Prüfung der Abrechnung bitte ich um Einsicht in die zugrunde liegenden Originalbelege und Verträge, hilfsweise um Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung. Bitte nennen Sie mir innerhalb von zwei Wochen einen Termin zur Belegeinsicht.
Eine sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung zahle ich – soweit überhaupt – nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Bis zum Abschluss der Prüfung sehe ich von einer Zahlung der strittigen Positionen ab.
Mit freundlichen Grüßen
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Wichtige Hinweise
- Frist für Einwendungen: zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB) – danach sind Einwände ausgeschlossen.
- Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen.
- Nicht umlagefähig sind u. a. Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren – umlagefähig ist nur, was die Betriebskostenverordnung nennt und der Mietvertrag vereinbart.
- Belegeinsicht ist Ihr Recht; bis zur gewährten Einsicht dürfen Sie strittige Nachzahlungen zurückhalten.
- Auffällige Kostensprünge gegenüber dem Vorjahr sind ein klassischer Prüfansatz – Vorjahresabrechnung danebenlegen.
- Mietervereine prüfen Abrechnungen für Mitglieder – bei hohen Nachforderungen eine lohnende Investition.
Rechtsgrundlagen
- § 556 BGB (Betriebskosten, Abrechnungsfristen) – gesetze-im-internet.de
Häufige Fragen
Muss ich die Nachzahlung trotz Widerspruch erst einmal zahlen?
Unstrittige Teile: ja, innerhalb von 30 Tagen. Strittige Positionen dürfen Sie bis zur Belegeinsicht zurückhalten – das hat der BGH bestätigt. Zahlen Sie im Zweifel „unter Vorbehalt", dann können Sie zu viel Gezahltes zurückfordern.
Welche Kosten darf der Vermieter überhaupt umlegen?
Nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgezählten Arten – etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Versicherungen – und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltungsrücklagen sind nie umlagefähig.
Die Abrechnung kam erst nach über einem Jahr – muss ich zahlen?
Nein. Geht die Abrechnung später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zu, sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB) – es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben steht Ihnen dagegen weiterhin zu.
Wie läuft die Belegeinsicht ab?
Der Vermieter stellt die Originalbelege bereit, üblicherweise in seinen Räumen oder bei der Hausverwaltung. Sie dürfen Notizen machen und in der Regel Fotos oder Kopien anfertigen. Verweigert der Vermieter die Einsicht, wird die Nachforderung nicht fällig.